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案情简介：

2021年5月17日，某市住房城乡建设局执法人员对某房地产开发有限公司开发建设的房地产项目进行商品房销售现场检查时，发现该项目涉嫌存在未取得商品房预售许可证明擅自预售的行为，2021年5月27日进行立案调查，并发出《责令改正通知书》，责令当事人停止违法行为。经调查，当事人在该项目未取得商品房预售许可证明的情况下，累计擅自预售项目的商品房266套，合计收取预付款项128826403.01元。

办理结果：

经立案调查，某市住房城乡建设局认为当事人未取得商品房预售许可证明擅自预售商品房的行为，违反了《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条第（四）项“房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：……（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明”的规定，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十六条“违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款”的规定，对当事人作出处已收取的预付款128826403.01元1%的罚款1288264.03元的行政处罚。  

案件评析：

根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条规定可知，房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(三)按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期;(四)已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。房地产开发企业需按规定在销售现场公示栏公示《商品房预售许可证》等信息。房地产开发企业未取得《商品房预售许可证》预售商品房时，通常以“内部认购”、“内部预售”方式变相销售，购买该类商品房的行为属法律禁止性行为。根据《最高人民法院365比分_海豚体育直播-官网app下载：审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。所以，购房第一步是确认房地产开发企业是否持有《商品房预售许可证》，不要抱着侥幸心理，认为再不买价格就会涨、好房型就买不到而铤而走险，使自己陷入被动状态。因房地产开发企业预售行为违法，故购房者只能向房地产开发企业要求返还预付款和赔偿损失，当房地产开发企业没有财产时，购房者的合法权益难以保障。如当房地产开发企业取得《商品房预售许可证》以后，将购房者的预购商品房与第三人订立预售合同并登记备案，购房者再主张该预购商品房权利也难以保障。可见，购房者不论是支付部分房款还是全部房款，只要是在未取得《商品房预售许可证》情况下进行“内部认购”、“内部预售”，均不能受到法律保护。

购房者发现房地产开发企业涉嫌存在未取得商品房预售许可证明擅自预售行为的，可以向项目所在地的房地产主管部门投诉，房地产主管部门经调查核实可依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十六条“违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款”的规定，对房地产开发企业进行行政处罚。在此，也希望房地产开发企业守法经营，营造诚信的房地产经营环境。